Как фирмы-оценщики «доят» владельцев
недвижимости, требуя с них мзду за снижение кадастровой стоимости объектов
На столичном
рынке недвижимости уже давно процветает сомнительный бизнес, основанный на
выкачивании денег из граждан и юрфирм, задавшихся вполне безобидной целью –
снизить указанную в кадастре стоимость недвижимости. И к этим злоупотреблениям
причастны не только специализирующиеся на оценке компании, но и суды. А дело
вот в чем. Одна из наиболее распространенных проблем, с которыми сталкиваются
владельцы недвижимости в Москве, — не заниженная, как принято думать, а
завышенная кадастровая стоимость принадлежащих им объектов. А именно из этой
стоимости исчисляется налог на имущество (здания, жилые и нежилые помещения,
земельные участки), который ежегодно уплачивается в казну.
В Москве и
Санкт-Петербурге кадастровая стоимость пересчитывается раз в два года, и
проводит ее ручная компания ДГИ – это государственные эксперты или эксперты,
которых наняло государство. И те, и другие не особо заботятся об адекватности
оценки: они не выезжают на место, а используют рыночную информацию и
характеристики объекта из общедоступных источников. Поэтому оценка зачастую не
учитывает ряд значимых факторов, например, текущее состояние здания,
удаленность от трасс и промышленных объектов и так далее. Итог этой порочной
системы – ошибки в расчетах. И чаще всего, завышение кадастровой стоимости по
сравнению с рыночной, порой в два-три раза! А значит – и повышенные налоги для
собственников.
Стоит ли
говорить, что такие «невинные» ошибки на руку городскому бюджету, ведь именно
они гарантируют пополнение кармана для последующих строек и вечных праздников,
коими столица готова радовать всегда. Но в отличие от чиновников обычные
граждане, владельцы собственности, от такой несправедливости страдают. И
единственный способ с ней бороться — оспорить результаты оценки в суде. Чем они
благополучно и занимаются. Вдумайтесь, только за первое полугодие 2019 года
комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданные при Федеральной службе
государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрели 12 534
заявления от граждан в
отношении 20 919 объектов недвижимости!
Человек - не закон
Но обращение
в суд – это всегда дело хлопотное. Поэтому перед началом спора с государством
эксперты настоятельно советуют гражданину определить, стоит ли игра свеч.
Придется за свой счет заказывать у независимого эксперта оценку рыночной
стоимости недвижимости, подавать заявление в суд, ждать. А тот, в свою очередь,
назначит свою, судебную, экспертизу объекта недвижимости, за которую также
придется платить. И тут уже начинается самое интересное. Эта оценка осуществляется
экспертами, приглашенными судом, которые не всегда будут на стороне владельца
квартиры, здания, торгового центра или любой другой недвижимости. Такие случаи
– далеко не редкость, причем о сложностях, которые как снег на голову
сваливаются на голову несчастным, говорилось уже не раз.
Вот один
из примеров. Столичный предприниматель, собственник трехкомнатной квартиры
площадью 117 кв.м, расположенной на пятом этаже 11-этажного кирпичного дома в
центре Москвы, предвидя существенное увеличение размера налога, пытался в суде
оспорить кадастровую стоимость своего жилища. Она составляла 32 млн рублей, и
собственник решил самостоятельно получить заключение оценщика. Тот оценил
рыночную стоимость жилья в 26 млн рублей.
Собственник
обрадовался возможности снизить налоги, подал иск, и суд назначил судебную
экспертизу. Через несколько месяцев ее результаты показали, что рыночная
стоимость квартиры составляет 31 млн рублей. Легко догадаться, что в итоге суд
определил рыночную стоимость квартиры исходя из результатов этой экспертизы. И
недовольному собственнику за 2015 год пришлось заплатить налог в размере 13,16
тыс. рублей, а не менее 1,8 тыс. рублей, как ранее.
Неудивительно,
что пользуясь этой беспомощностью граждан и предпринимателей, суды в связке с
прикормленными фирмами-оценщиками создают порочную систему вымогательства. Как
стало известно корреспонденту издания, практикуются случаи, когда судьи (а в
случае со столицей – судьи Мосгорсуда) через помощников выходят на
представителей оценочных компаний и предлагают возможность сотрудничества.
При этом
никаких тендеров по отбору аккредитованных при судах экспертов не проводится.
Как не существуют и критериев отбора специализированных компаний. Это
развязывает руки обеим сторонам: злодеи в мантиях гарантируют оценщикам поток
клиентов, но с каждого оплаченного требуют по примерным оценкам 30%
поступлений. Неплохой бизнес? Еще бы!
А другая
сторона – аферисты-оценщики - благодаря криминальной схеме переоценки
кадастровой стоимости получают легкие деньги. И начинают паразитировать на
судебной экспертизе. Помимо официальных расценок за оценку они предлагают
клиентам, оказавшимся таковыми поневоле, вилку: или сделать как маленькое
снижение (5-10%) стоимости, или рыночную – то есть порядка 50-60% от кадастра.
За оба
решения владельцу недвижимости придется откатить дополнительный «взнос» в
размере 15% от грядущей экономии по налогам. О есть фактически, речь идет о
вымогательстве взяток. Поскольку, если клиент откажется платить, то ему может
грозить не снижение, а наоборот – еще большее увеличение ценника на имущество.
Понятно, что в такой ситуации многие вынуждены выбирать первый путь.
Под прикрытием Фемиды
Среди
недобросовестных экспертных организаций, которые назначаются судом, и требуют с
истцов дополнительные деньги за то, что проведут экспертизу «благоприятным для
них образом», на рынке хорошо известны две. Это столичный «Центр делового
консультирования» (ЦДК) и нижегородская «Вета». Согласно открытым источникам,
ООО "Центр Делового Консультирования"
зарегистрировано в Москве, уставный
капитал 10 тыс. руб. Численность сотрудников - 1 человек. Генеральный
директор и владелец Никита Бубякин (также возглавляет ООО "Компания
МГСН" – «Московская городская служба недвижимости»). Ранее, возглавлял АО
"Гороценка" и ЗАО «Городское бюро оценки», трудился в CBRE Russia,
Ernst & Young LLP, окончил факультет менеджмента ВШЭ.
Неофициальные
источники утверждают: сам себе руководитель ЦДК создал целую сеть агентов,
которые выходят на клиента и начинают его шантажировать. И с судом у компании
все схвачено, поэтому клиенты вынуждены платить вымогателям и официальные счета
и взятки за лояльность. При этом компания активно рекламирует свои услуги в
рунете.
Например,
среди заметок в СМИ можно найти такие опусы: «по мнению менеджеров Центра
делового консультирования, чьей специализацией на протяжении многих лет
является переоценка кадастровой стоимости, завышение в Москве в среднем
составляет 30-50%, а по Московской области – в
десять и более раз».
Да и
достаточно просто зайти на официальный сайт,
чтобы понять, что ее основная деятельность – это именно оспаривание кадастровой
стоимости. Здесь же рассказывается
об успешных кейсах ЦДК, причем их всего три и все они – за 2014 год. Возможно,
на этом успешные истории защиты интересов клиентов заканчиваются? Не исключено.
Так что получается, что взносы за лояльность не всегда приводят к обещанному
результату, и горе-истцов кидают дважды!
Неудивительно,
что на просторах интернета можно найти нелицеприятные отзывы об этой компании.
Вот что пишет
один из бывших клиентов фирмы – некий Михаил. К слову – это единственный отзыв
на одном из сайтов, где пользователи могут оставлять комментарии о деятельности
ЦДК. Здесь Михаил откровенно признается в том, что был вынужден оплатить
«гарантии» (!!!) нужного решения авансом и в итоге остался с носом. «Если
хотите потерять деньги и время и приобрести массу хамства за ваши деньги, то
вам сюда, в эту шарашкину контору! Обратились в октябре 2016 в данную контору
по вопросу оспаривания кадастровой стоимости земельного участка и здания в
Москве и заплатив за сопровождение и «гарантии» в получении решения в ответ
получили только некомпетентность работничков и руководства этой богадельни», -
пишет обманутый клиент (орфография и пунктуация сохранены). Далее Михаил
сообщает о возбуждении дела о мошенничестве в отношении оценщика.
Еще более
активна на рынке и другая компания сомнительного толка. Это ООО "Оценочная
Компания «Вета», зарегистрированная в Нижнем Новгороде, но имеющая несколько
офисов в других городах, в том числе, и в Москве. Уставный капитал 50 тыс.
руб., численность сотрудников – 24 человека. Официальный сайт – https://veta.expert. Учредители – братья Илья
(35%) и Дмитрий (65%) Жарские. Генеральный директор – Дмитрий Жарский.
И когда-то
это была действительно скромная оценочная фирма «Вета», о чем свидетельствует ее старый сайт. Здесь указан основной вид
деятельности «Веты» - оценка коммерческой недвижимости и сумма экономии на
налогах, которую благодаря компании удалось добиться клиентам - более 50 млн
рублей.
«Борьба с
фактами завышения кадастровой стоимости недвижимости – одно из главных
направлений деятельности нашей компании. Если в отношении вашего земельного
участка, здания, сооружения или иного объекта вынесено несправедливое решение,
не отчаивайтесь – эксперты оценочной компании VETA стопроцентно вам помогут», -
гласит реклама на сайте.
Но уже в 2016
году игрок оценочного рынка превращается не во что-нибудь, а в Экспертную
группу VETA, которая входит в Топ-100 общероссийского рейтинга оценочных
компаний: с новым названием, широким полем деятельности (помимо оценки, еще
масса направлений), новым сайтом и повышенной активностью в СМИ. Правда,
руководители ее остались прежними – братья Жарские, один из которых даже
написал книжку «90 дней роста».
Именно столько
дней, по словам автора, потребовалось компании, чтобы та прошла «путь от
оценочной компании «ВЕТА» до экспертной группы VETA, полностью поменяла свой
маркетинг, нашла новые точки контакта с клиентами и упорядочила услуги». Новые
точки контакта с клиентами, говорите? И это цитата из рецензии
на книгу, написанная не кем-нибудь, а
Павлом Жарским. Еще одним родственником, судя по всему.
«И
действительно, внутри находишь увлекательную историю преобразований в оценочной
компании!», - восхищенно восклицает рецензент! Однако в книге вы не найдете
реальных предпосылок для столь бурных преобразований. Их, скорее всего, нужно
искать в других источниках. Например, в одном из интервью Дмитрий Жарский,
представленный как оценщик Экспертной группы VETA, утверждает: кадастровую
стоимость можно и нужно оспаривать.
И заодно
делится рецептом успеха оспаривания компанией кадастровой оценки недвижимости в
судах, подтверждая его случаями из «реальной практики» экспертной группы Veta.
Говоря о судах, г-н Жарский как бы невзначай отметил: «здесь, по статистике,
удовлетворяются требования по 86% заявлений». Не эта ли лояльность судей
сказалась на возросшей популярности фирмы?
Но и на эту
мегауспешную контору в Сети легко находятся недовольные отзывы. Один из
клиентов на сайте-отзовике
также называет «Вету» не иначе как «шарашкина контора». «Если вы хотите
получить некачественный отчет, с грубыми ошибками, переплатить за него в два
раза больше и при этом не достичь желаемого результата (отчет не будет принят
как недостоверный и несоответствующий стандартам оценки), то обращайтесь в
оценочную компанию "Вета"», - пишет недовольный клиент.
Представители
крупнейших игроков оценочного рынка, со своей стороны, уверяют: те, кто вступил
в коррупционные игры с правосудием, никогда не будет защищать интересы истцов.
Они будут танцевать под дудку судов, которые, в свою очередь, играют на руку
чиновникам. И бороться с такими схемами просто необходимо силами
правоохранительных органов и прокуратуры. Иначе рынок никогда не освободится от
этой тени, бросающей тени на всю отрасль. Может быть, пора?
